В настоящее время в инвестиционной сфере существует несколько форм контрактов на выполнение подрядных работ, в которых главными критериями являются: форма взаимоотношений участников инвестиционного процесса и цена контракта.
1. Контракт с установленной твердой общей суммой: Контракт с установленной твердой общей суммой без дифференцирования составляющих ее частей или слагаемых предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной суммы после выполнения работ, определенных проектом или спецификацией. Обусловленная сумма не подлежит пересмотру, за исключением случаев внесения изменений самим заказчиком в проект в ходе его выполнения. Такая цена называется паушальной (с нем. pauschal - всего, в общем, на круг) и употребляется, когда речь идет об установлении одной общей суммы за партию однородных или разнородных товаров, работ, услуг, или цена на круг для общего количества товара без различия по сортам, качеству. Контракт с паушальной ценой для инвестора (заказчика) имеет следующие преимущества:
• минимальный финансовый риск, поскольку подрядчик гарантирует непревышение договорной цены;
• точное определение издержек реализации проекта на ранней стадии;
• меньшие инвестиционные расходы;
• сокращение и упрощение обязанностей по управлению и надзору за ходом выполнения работ, ограничиваясь только контролем за соблюдением сроков и качеством выполняемых работ.
Для подрядчика такой тип контракта имеет следующие недостатки:
• увеличение финансового риска в связи с ростом цен на материалы, конструкции, оборудование, проектно-изыскательские работы, заработную плату, субподрядные работы;
• риски и расходы по срыву обусловленного срока выполнения работ в связи с погодными факторами, просчетами и ошибками;
• риски и расходы по экономической, политической и социальной нестабильности.
Общие недостатки применения контракта с паушальной ценой заключаются в большом объеме проектных работ, его боль-
шой сложности, увеличения сроков детальной проработки проекта, своеобразном характере работ. Это необходимо прежде всего для подрядчика, который заблаговременно, до срока подачи заявок на торги, должен четко знать виды и объемы работ, конкретные условия строительства, сроки сдачи объекта прежде всего для оценки своих затрат и финансовых возможностей.
2. Контракт с оплатой по объему работ. Основан на определении стоимости работ исходя из объемов работ и рыночных расценок. Первоначально оцениваются предварительные объемы предполагаемых работ по проектным или эскизным материалам, а фактические объемы замеряются и оцениваются по завершению работ.
3. Контракт с возмещением издержек. Основан на оплате заказчиком подрядчику фактических расходов, которые он понес в ходе выполнения работ, а также дополнительных выплат по покрытию накладных расходов и сметной прибыли, неучтенных затрат, и т.п. Дополнительные затраты определяются в настоящее время как фиксированный процент от заработной платы основных рабочих либо в процентах от прямых затрат, либо как переменная величина.
4. Срочный контракт. Предусматривает выполнение подрядчиком определенной работы, услуг в установленный срок. Оплата может производиться за полностью выполненную работу или по этапам.
Контракты 1 -4 типов могут заключаться с твердой и скользящей ценой.
5. Контракт «под ключ».. Предусматривает выполнение генподрядчиком полного комплекса проектных и строительныхработ по объекту и сдачу заказчику готового к эксплуатации объекта. Его выполнение берут на себя известные проектно-строительные или строительные фирмы, при этом на них возлагается вся полнота ответственности перед заказчиком за разработку и реализацию проекта, при котором совмещаются проектирование и строительство. Этот контракт предусматривает фиксированный срок строительства при оговоренном качестве. Оплата работ чаще всего производится по фактическим затратам с фиксированным вознаграждением, реже по твердой цене.
Твердая цена формируется на момент начала строительства и принимается постоянной на весь инвестиционный проект, при этом твердая цена не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в проект или спецификации, а также при несовпадении планируемых и фактических работ. В контракте с твердой ценой подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционными процессами. Поэтому при подписании контракта необходимо предусматривать дополнительные надбавки на покрытие непредвиденных расходов в графе «Прочие затраты». Такой контракт заключается на короткие сроки, например до
Договорная цена
Базовая цена
Прямые затраты
Надбавки и наценки, связанные с рыночными
отношениями
Прочие затраты
Наценка по капиталу подрядчика
Надбавки по выполнению
работ
Постоянные расходы
Желаемая прибыль
За сокращение
сроков строительства
За применение научно-технических достижений
За качество работ
Налог на добавленную стоимость
Рис. 4.14. Схема формирования договорной цены
года. Контракт с фиксированной ценой не идентичен контракту с паушальной ценой.
Скользящая цена формируется в текущем уровне цен на момент окончания работ, которая уточняется в соответствии с условиями договора и от фактических затрат, которые несет подрядчик. Если контракт заключен в базисном уровне цен, то затраты подрядчика индексируются в зависимости от инфляции и времени выполнения работ по договору. Такие контракты заключаются на длительные сроки - свыше года.
В современных рыночных условиях при оказании строительные услуг заказчик может требовать от подрядчика взятия на себя гарантийных обязательств с внесением предварительно соответствующих залоговых сумм. Гарантийные обязательства могут быть нескольких видов.
]. Гарантийный залог при подаче подрядчиком предложений в тендерный комитет в размере около 2 % от общей суммы оферты (предложения). Залог выставляется в банке страны, проводящей торги. Если претендент государственная организация, то залог может быть заменен банковской гарантией.
2 Гарантийный залог по выполнению контракта в размере 10 % от стоимости контракта, он охватывает весь период строительства. Залог предназначен для покрытия убытков, связанных с невы-
полнением подрядчиком условий контракта. Сумма ущерба определяется сторонами по взаимному согласию или через арбитраж.
3. Гарантия состоятельности подрядчика свидетельствует о его финансовых возможностях по оплате работ субподрядчиков, приобретении материалов, выплате заработной платы рабочим.
4. Гарантия эксплуатационного периода определяется в размере 5 -10 % от стоимости объекта. Гарантийный период определяется условиями контракта и служит залогом для покрытия расходов, связанных с устранением дефектов, появившихся в процессе эксплуатации. Эта сумма удерживается заказчиком на гарантийный срок, либо дается банковская гарантия на эту сумму.
Форма контракта, размер и вид гарантий оформляются протоколом (ведомостью) договорной цены и без взаимного согласия заказчика и подрядчика не могуг быть изменены. Схема формирования договорной цены (контракта) приведена на рис. 4.14.
Контрольные вопросы
1. Что такое локальная смета, локальный сметный расчет?
2. Что является основой для формирования локальной сметы и какие материалы необходимы для ее составления?
3. Каков порядок составления локальной сметы по ГЭСН -2001?
4. Каков порядок составления локальной сметы по ФЕР-2001 и ТЕР- 2001?
5. В каких ценах может составляется локальная смета?
6. Что такое объектная смета и объектный сметный расчет?
7. Каков порядок составления объектной сметы и в каких ценах она составляется?
8. Что такое сводный сметный расчет стоимости строительства и какие главы он в себя включает?
9. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главе 1?
10. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главе 2?
11. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главам 3 - 7?
12. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главам 8-10?
13. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главе 12?
14. Как и в зависимости от каких затрат может определяться базовая стоимость проектных работ и их стоимость в текущих ценах?
15. Какие затраты учитываются за итогом сводного сметного расчета?
16. Что такое договорная цена и как она устанавливается?
ГЛАВА 5
ПРАВИЛА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ ЗА ВЫПОЛНЕННЫЕ
РАБОТЫ
Порядок выполнения, сдачи строительно-монтажных работ и расчеты за них регламентируются Гражданским кодексом РФ (гл. 37, пар. 3 «Строительный подряд»). Основание расчетов, их порядок и сроки устанавливаются договором подрада на строительство объекта. Расчеты за выполненные СМР и ремонтно-строительные работы могут осуществляться по конструктивным элементам (проценту технической готовности этих элементов), отдельным, оговоренным договором этапам или после завершения всех работ по договору (контракту), в том числе и «под ключ». Для учета выполнения СМР, оформления их приемки и сдачи заказчику, а также расчетов за выполненные работы применяются унифицированные формы первичной учетной документации, утвержденные постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 № 100. Основанием для отражения в отчетности заказчика и подрядчика вьшолненного объема СМР являются составленные подрядчиком на основании журнала учета выполненных работ (форма № КС-ба) акт о приемке вьшол-ненньис работ (форма № КС-2) (рис, 5.1), справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма № КС-3) (рис. 5.2).
Заказчиком приемка работ производится по фактически выполненным строительно-монтажным или ремонтно-строительным работам по физическим объемам, полноте и качеству выполнения технологических операций, количеству и качеству вложенных «в дело» материалов и их стоимости, соответствию утвержденной сметной документации.
Оплата выполненных работ производится заказчиком по ценам на момент их фактического выполнения, а в случае отставания от согласованного графика работ - по ценам, действовавшим на момент, когда они должны были быть выполнены, если это отражено в контракте. В случае задержки оплаты выполненных и принятых работ по вине заказчика подрядчик вправе требовать компенсации затрат и инфляционных факторов в соответствии с условиями договора, если в нем предусмотрены соответствующие санкции.
Акт о приемке выполненных работ применяется для документального оформления приемки заказчиком выполненных подряд-
чиком (субподрядчиком) строительно-монтажных работ, предусмотренных договором строительного подрада. Акт можно составлять и после каждого этапа работ, если в договоре предусмотрено, что строительство ведется в несколько этапов. Акт составляется на основании данных журнала учета выполненных работ (форма № КС-6а).
Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи [производителя работ и заказчика (генподрядчика) ],
, В случаях, когда стоимость поручаемых подрядчику по договору подряда работ определена согласованной в договоре твердой договорной ценой и расчеты за выполненные работы и затраты производятся в пределах указанной договорной цены, реквизиты, относящиеся к единичным расценкам, в унифицированной форме № КС-2 не заполняются, К таким реквизитам относятся:
• номер единичной расценки (графа 4);
• единица измерения (графа 5);
• цена за единицу, руб. (графа 7).
при этом количество выполненных работ (графа 6) следует определять в процентах.
Справка по форме № КС-3 составляется на выполненные в отчетном периоде строительные, монтажные и другие подрядные работы и представляется субподрядчиком генподрядчику, генподрядчиком - заказчику (застройщику), Экземпляр Справки может предоставляться инвестору или банку, финансирующему строительство, по их требованию.
Выполненные работы и затраты в Справке отражаются исходя из договорной стоимости, В стоимость выполненных раб< и затрат включаются стоимость строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой, а также прочие затраты, не включаемые в единичные расценки на строительные работы и в ценники на монтажные работы (рост стоимости материалов, заработной платы, тарифов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов, дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время, средства на выплату надбавок за подвижной и разъездной характер работы, надбавки за работу на Крайнем Севере и в приравненных к нему районах, изменение условий организации строительства и т.п.),
В графе 4 стоимость работ и затрат указывается нарастающим итогом с начала выполнения работ, включая отчетный период.
В графе 5 стоимость работ и затрат указывается нарастающим итогом с начала года, включая отчетный период. В графе 6 выделяются данные за отчетный период, В Справке по требованию заказчика или инвестора приводятся данные по видам оборудования, относящегося к стройке (пусковому комплексу, этапу), к монтажу которого приступили в отчет-
