• лицензировании строительной и проектной деятельности;
• совершенствовании отечественной технологии разработки проектной продукции;
• государственной экспертизе проектной документации;
• государственной регламентации инвестиционно-строительной деятельности;
• обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проекгной документации на строительство.
Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной идее, архитектурном и строительном проекте, строительном производстве и эксплуатации объекта.
Цикл инвестиционного проекта можно охарактеризовать тремя фазами:
1) предынвестиционной;
2) инвестиционной;
3) эксплуатационной.
Четкой границы между этими фазами нет. Каждая фаза может начинаться в предыдущей и заканчиваться в последующей, могут выполняться параллельные виды деятельности в разных фазах. Принципиальная схема цикла инвестиционного проекта представлена на рис. 1.1.
1.2.2. Предынвестиционная фаза
Предынвестиционная фаза содержит несколько важных стадий:
• формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования);
• определение, исследование и анализ инвестиционных возможностей;
• анализ альтернативных вариантов проекта по экономическим, архитектурным, строительным и функциональным характеристикам;
• формирование (предварительный выбор) проекта;
• технико-экономическое обоснование (ТЭО);
• оценочное заключение (заключение по проекту и решение об инвестировании).
Инвестиционный замысел разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением при необходимости на договорной ос-
i. \
нове проектных, проектно-строительных, консалтинговых и других юридических и физических лиц, имеющих лицензию на соответствующий вид деятельности. Порядок формирования, состав и содержание инвестиционного замысла приводится в «Рекомендациях по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования) [51 .
В случае привлечения к разработке инвестиционного замысла проектных и других организаций заказчик обязан вьщать им задание на его разработку, включающее в себя следующие пункты:
• объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений;
• намечаемые источники и условия финансирования;
• предполагаемая номенклатура продукции (оказания услуг);
• предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения;
• граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта;
• особые условия инвестирования;
• основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования, данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах и привилегиях.
Состав и содержание инвестиционного замысла приведены на
рис. 1.2.
На стадии ТЭО исследование проводится по следующим основным направлениям:
• стратегия и рамки проекта;
• механизм действий и схемы последовательности операций при осуществлении проекта;
• маркетинговые исследования и их анализ;
• сырье, основные и вспомогательные материалы;
• месторасположение, участок и окружающая среда;
Инвестиционный замысел
Общие рекомендации по инвести рованию
Анализ рынка сбыта намечаемой к выпуску продукции, оказания услуг
Организационно-правовая форма предприятия
Финансовая и экономическая эффективность инвестиций
Производственный план
Рис. 1.2, Состав и содержание инвестиционного замысла
Стратегия и концепция
Месторасположение участка, окружающая среда, экологическая ситуация
Потребляемые материальные ресурсы
Рынок, программа производства и продаж
Оценка инвестиций, финансовый анализ, выбор источников финансирования
Технология производства, проектирование
Организационная структура предприятия
Трудовые ресурсы
Проектирование
Решение об осуществлении проекта
Рис. 1.3. Схема технико-экономического обоснования проекта
• экологическая ситуация на участке планируемого строительства и потенциальное воздействие на эту ситуацию предлагаемого проекта;
• проектирование и технология;
• организационная структура и накладные расходы;
• график осуществления проекта и затраты на него;
• трудовые ресурсы, в том числе управленческие кадры, затраты на оплату рабочей силы, потребности в профессиональном обучении и затраты на него.
В общем виде схема технико-экономического обоснования проекта представлена на рис. 1.3.
1.2.3. Предынвестиционная фаза на территориальном уровне
Как на федеральном, так и на региональном уровнях (субъекты Российской Федерации и местные образования) разрабатывается и реализуется социально-экономическая политика, включающая в себя экономические, социальные, природоохранные и экологические цели и пути их решения. Составной частью этой политики является и инвестиционно-строительная политика. Основным документом для включения в региональную программу развития региона является «Схема территориального планирования на трех уровнях: схема территориального планирования Рос-
сийской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований» (ст. 9 Градостроительного кодекса РФ). Разработка схем осуществляется с учетом данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах структурной перестройки экономических отношений, научно-технических и других государственных программах, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, градостроительной документации и иных материалов.
Заказчик исходя из целей инвестирования и исследования ситуации на рынке продукции и услуг с учетом решений и рекомендаций, принятых в прогнозах и схемах территориального планирования развития и размещения производительных сил на территориальном уровне, составляет Ходатайство (декларацию) о намерениях. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти Ходатайства заказчик принимает решение о разработке финансово-экономического обоснования инвестиций.
Результаты обоснований служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения акта выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проект-но-изыскательских работ.
В обоснованиях должны выполняться альтернативные проработки и расчеты для всех предложенных земельных участков, принципиальные объемно-планировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологиче-ских и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка и др.
На региональном уровне наиболее важными составляющими строительно-инвестиционной деятельности являются:
• создание условий привлекательности инвестиций и строительной деятельности в конкретном регионе;
• выявление и характеристика инвестиционного и строительного потенциала конкретного региона;
• выявление конкретных хозяйствующих субъектов, способных в планируемом периоде обеспечить инвестирование.
Реализация условия привлекательности инвестиций и строительной деятельности обеспечивается органами представительной и исполнительной властей территорий (субъектов Российской Федерации и местных органов). Это может осуществляться в виде налоговых послаблений, отводов участков земли под некоторые строящиеся объекты бесплатно или на льготных условиях, создание с использованием собственных финансовых ресурсов со-
ответствующей инфраструктуры (дороги, газоснабжение, электрификация, телефонизация, тепло- и водоснабжение).
Госстроем России была предложена схема «одного окна» для разграничения деятельности и взаимодействия территориальных органов администрации, инвесторов и застройщиков, включающая в себя следующие сферы деятельности участников.
/. Сфера деятельности администрации без участия инвесторов и застройщиков.
1. Разработка новых и корректировка действующих генеральных планов городов, поселений и других муниципальных образований. При этом в них включаются предложения: по проектам планировки, застройки, межевания и строительства; регулированию (изъятию при необходимости) земельных участков для размещения новых объектов недвижимости; укрупненному зонированию территорий как основания для последующего проведения территориального (правового) зонирования с установлением градостроительных регламентов разрешенного использования объектов недвижимости.
2. Разработка и корректировка на основании утвержденных генпланов городов, поселений и других муниципальных образований проектов планировки, застройки, межевания. При этом подготавливаются основания для формирования земельных участков под строительство, учета их в государственном земельном и градостроительном кадастрах, регистрации прав на сформированные земельные участки, представление их на торги (конкурсы, аукционы), а также для разработки органами местного самоуправления нормативных правовых актов «Правил землепользования и застройки».
3. Разработка «Правил землепользования и застройки», которые на основании схем территориального планирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости. При этом схемы территориального планирования являются правовым механизмом взаимодействия в рыночных условиях органов власти с физическими и юридическими лицами, обеспечивают им гарантированное право на разрешенное использование и изменение объектов недвижимости путем соответствующего выбора в рамках установленных градостроительных регламентов, сервитутов, ограничений.
4. Государственная комплексная экспертиза градостроительной документации на соответствие техническим регламентам, охватывающая генеральные планы; проекты планировки, застройки, межевания; «Правила землепользования и застройки»= Государственная комплексная экспертиза проводится всегда применительно к генеральным планам. Применительно к проектам планировки, застройки, межевания Государственная комплексная экспертиза проводится только в случае отсутствия генераль-
t-
ного плана, а при наличии генерального плана - проводится только согласование этой документации местными органами архитектуры и градостроительства. «Правила землепользования и застройки», разработанные на основе и с учетом решений генеральных планов, проходят только согласование, в том числе с участием граждан.
5. Организация и обеспечение подготовки торгов (конкурсов, аукционов) по продаже сформированных земельных участков в собственность или права на заключение договора их аренды, а также извещение участников торгов.
6. Ведение реестра сформированных земельных участков в установленном порядке с наличием инженерного обеспечения.
. Сфера деятельности администрации с участием инвесторов и застройщиков.
7. Проведение торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление победителю торгов права собственности (долгосрочной арецды) на сформированный земельный участок до начала подготовки проектной документации и до начала строительства. При этом может быть предоставлено право возможности кредитования строительства под залог земельных участков.
8. Подготовка проектной документации в соответствии с условиями торгов.
10. Выдача разрешения на строительство как результат положительного заключения органов Государственной комплексной экспертизы. Разрешение на строительство выдается opranoiv по архитектуре и градостроительству применительно к простым объектам (индивидуальным жилым домам, коттеджам), объектам, возводимым по типовым и повторно применяемым проектам, объектам средней сложности (жилым многоэтажным домам).
11. Осуществление строительства объектов. Контроль за ходом возведения объектов.
12. Приемка объектов строительства в эксплуатацию, их учет, регистрация прав на построенные объекты, ввод объектов в эксплуатацию.
Принцип «одного окна» заключается:
• в приобретении прав на сформированный участок по результатам торгов;
• получении заключения комплексной экспертизы на проект строительства;
• выдаче разрешения на основании полученного положительного заключения.
В связи с предложенной схемой к основным мероприятиям по
организации, регулированию и формированию инвестиционно-строительной политики в регионе можно отнести:
