В настоящее время в строительной отрасли России происходит формирование рыночных отношений между участниками (субъектами) инвестиционной деятельности. На первый план в этих отношениях выдвигается стоимость. Формирование стоимости происходит не спонтанно, а последовательно: начинается при возникновении идеи строительства объекта, продолжается при ее реализации и заканчивается только после ликвидации объекта, причем этот процесс имеет длительный период. Это накладывает свой отпечаток на взаимоотношения всех участников проекта.
Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной пред-проектной проработке идеи, предварительной оценке ее эффективности, проектировании, строительном производстве и эксплуатации объекта. При этом в строительную продукцию вкладываются очень большие капитальные вложения, отдача от которых будет получена не сразу. Поэтому в современных условиях организация инвестиционно-строительной деятельности в различных фазах приобретает первостепенное значение. Это также связано с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности и переходом на новую сметно-норматив-ную базу.
Переход строительной отрасли на новую сметно-нормативную базу был предопределен, прежде всего, HecooTJBCTCTBneM фактической стоимости ресурсов и их себестоимости (это было присуще плановой экономике), современными рыночными отношениями между субъектами инвестиционной деятельности, появлением современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций. На этой основе была сформирована новая методология подхода к определению стоимости строительной продукции, разработана и введена в действие новая сметно-нормативная база 2001 г. Это дало возможность формировать договорные цены на строительную продукцию, определять ее сметную стоимость на различных этапах инвестиционного циюта, что обеспечило вариантный и гибкий подход к определению цены строительной продукции без чрезмерной централизации и жесткой регламентации. При этом государственная сметно-норматив-ная база учитывает специфику отраслевых, территориальных и местных условий осуществления строительства. Она ориентирована на унификацию методов определения сметной стоимости стро-
ительства на стадиях технико-экономического обоснования, рабочего проектирования и оценки эффективности строительных проектов в условиях рыночной экономики.
В связи с этим авторы старались представить инвестиционный цикл как единый и взаимосвязанный процесс, начинающийся в инвестиционном замысле, продолжающийся в проектировании, определении стоимости и заканчивающийся в воплощении идеи в жизнь. В учебнике значительное внимание уделено предынвести-ционной фазе, организационным и правовым вопросам проектирования. Основное место отведено рассмотрению вопросов по определению цены строительной продукции с учетом современных условий и требований новой сметно-нормативной базы 2001 г., правилам и порядку составления сметной документации на ее основе.
Учебник подготовлен в соответствии с Федеральными законами РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», «О техническом регулировании», а также Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, других действующих законов, постановлений правительства, нормативных актов и методических указаний, изданных Госстроем России.
В учебнике использованы положения МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».
ГЛАВА 1
ОРГАНИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1. Общие понятия об инвестиционной деятельности
Термин «инвестиции» стал широко использоваться в Российской Федерации после перехода на путь рыночных реформ. Это более широкое и емкое понятие, чем понятие «капитальные вложения».
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ определяет инвестиции как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного п6-лезного эффекта. В Федеральном законе определены следующие понятия об инвестиционной деятельности.
Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в законном порядке регламентами (стандартами, нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений (по Федеральному закону), могут быть:
• органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
• организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;
• международные организации, иностранные юридические лица;
• физические лица (граждане РФ и иностранные граждане). Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также
иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.
Источниками финансирования инвестиций могут быть:
• собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юриди-чесьсих лиц);
• средства, выплачиваемые органами страхования для возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий;
• заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);
• привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);
• финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;
• средства внебюджетных фондов;
• средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе;
• средства бюджетов субъектов Российской Федерации;
• средства иностранных инвесторов.
В состав инвестиций могут включаться:
• денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, оборотные средства, паи и доли в уставных капиталах организаций, ценные бумаги, кредиты, займы и т.п.);
. остаточная стоимость имущества (здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты и т.п.);
• стоимость права использования земли;
• имущественные права, которые могут быть оценены денежным эквивалентом (лицензии, патенты, товарные знаки, сертификаты, свидетельства на модели средств труда и т.п.).
Инвестиции подразделяются:
• на капиталлообразующие (прямые инвестиции), обеспечивающие создание и воспроизводство основных средств в виде движимого и недвижимого имущества;
• портфельные, т.е. средства, помещаемые в финансовые активы.
Инвестиционно-строительный процесс включает в себя объекты и субъекты деятельности.
Объектами в инвестиционно-строительной деятельности выступают:
• денежные вклады;
• ценные бумаги;
• имущественные права и права интеллектуальной собственности;
• научно-техническая продукция и другие объекты собственности;
• производство различных видов продукции без ввода в эксплуатацию новых средств труда;
• комплексы строящихся и реконструируемых объектов;
• строящиеся здания и сооружения;
• имущественная часть вновь создаваемой организации как нового юридического лица.
Субъектами (участниками) инвестиционно-строительной деятельности выступают: инвестор, заказчик и застройщик, подрядчик и проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, а также пользователи объектов инвестиционной деятельности.
Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и регламенты, требования государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.
Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между
ними. >
Участники инвестиционного процесса, выполняющие оговоренные договором виды работ и услуг, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности.
Инвестор - субъект инвестиционной деятельности, юридическое или физическое лицо, осуществляющее из собственных, привлеченных или заемных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств финансирование строительного объекта на территории РФ и обеспечивающее их целевое использование. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор самостоятельно определяет сферу приложения инвестиций, разрабатывает условия контрактов на строительство объекта, принимает решение относительно организационных форм строительства в целях выбора проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя Строительной продукции, а также выполнять функции заказчика-застройщика. Инвестор по договору предоставляет пра-
