1 оценке объекта следует принять либо текущую арендную 1ату, либо скорректированную путем сравнения объекта оценки другими, сдающимися в аренду, и внесения поправок.
4.2. Метод физического остатка
Стоимость в данном случае определяется путем капитализации < «статочного дохода.
Остаточный доход - это сумма, оставпхаяся после удовлетворения требований к доходности одного из элементов объекта оценки (недвижимость или земля).
Техника остатка для земли
В основе метода лежит предположение, что земля не производит ничего, и требования к другим факторам производства должны быть удовлетворены в первую очередь. Широкое применение метод находит в случаях, когда здания и сооружения относительно новы и их стоимость и срок полезной жизни могут быть определены с высокой точностью.
Пример.
Стоимость зданий и сооружений - 450 ООО дол.; Срок экономической жизни - 50 лет; Ставка дохода на инвестиции - 12 % .
Применим для расчета стоимости недвижимости технику остатка для земли с учетом возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу (табл. 4.2.1).
5. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.2: п.4 X 100)
63 ООО
6. Доход, относимый к земле (п.1 - п.5)
2 000
7. Стоимость земли (по 12 % ставке без ограничения срока) (п.6: 12x100)
16 667
8. Стоимость объекта оценки (п.2 -f- п.7)
466 667
Показатели
Значение
1. Чистый операционный доход
65 000
2. Взнос на амортизацию (кол. 6,50 лет, 12 %)
0,120417
3. Стоимость зданий и сооружений
450 ООО
4. Доход, относимый к зданиям и сооружениям (п.З X п.2)
54 188
5. Остаточный доход от земли (п.1 - п.4)
10812
6. Стоимость земли (п.5 : 12 х 100)
90 102
7. Стоимость объекта оценки (п.З + п.6)
540 102
Применяемый метод определения ставки капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Прямолинейный метод основан на предположении, что доходы от земли постоянны и доходы от зданий и сооружений сокращаются. Аннуитетный метод основан на предположении, что доходы от земли и от зданий постоянны на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Последний подход более логичен, поскольку здания и земля являются единым целым и редко удается их разделить для целей оценки.
Техника остатка для зданий
В тех случаях, если стоимость земли мржет быть определена достаточно достоверно (существует активный рынок земельных участков), применяется метод остатка для зданий.
В данном случае предполагается, что доходы от зданий трудно определить, поскольку они давно построены и утратили свои функциональные характеристики.
Пример приведен в табл. 4.2.3.
Таблица 4.2.3
Техника остатка для здания
Показатели
Значение
1. Чистый операционный доход
65 ООО
2. Стоимость земли (по сравнимым продажам)
50 ООО
3. Доход, относимый к земле (п.2 х 12 : 100)
6 000
При прогнозировании равновеликих доходов от зданий и сооружений в течение 50 лет следует применить аннуитетный метод возврата инвестиций (табл. 4.2.2).
Таблица 4.2.2
Техника остатка для земли (аннуитетный метод возврата капитала)
Окончание табл. 4.2.3
I. Доход от здания (п.1 - п.З)
59 ООО
). Стоимость здания при прямолинейном методе возврата инвестиций (5900 : 14 % х 100)
421 429
I (). Стоимость объекта оценки (п.2 + п.5)
471 429
Возможны случаи, когда техника остатка для земли показыва-(т отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого .?смле. Наиболее вероятно, что в этом случае здание является избыточным улучшением для данного участка. В случае, если техника остатка для здания дает отрицательный остаточный доход, наиболее разумным решением будет снос строения.
Расчет остаточной стоимости объекта (реверсии) Реверсия - это остаточная стоимость объекта при прекраш;ении поступлений потока доходов. Реверсия может быть определена по истечении срока экономически полезной жизни объет-та или при его перепродаже на более ранних этапах.
Реверсия по истечении срока экономически полезной жизни объекта определяется исходя из предположения, что стоимость земли остается неизменной и доход от нее также. Норма прямолинейного возмещения капитала применяется на основе предположения, что поток доходов от здания является убывающим во времени (табл. 4.2.4).
Таблица 4.2.4
Расчет стоимости объекта
Показатели
Значение
1. Чистый операционный доход, дол.
65 000
2. Срок экономически полезной жизни, лет
3. Стоимость земли (не обесценивается), дол.
50 ООО
4. Ставка дохода на инвестиции, %
5. Доход от земли (п.2 х п.4 : 100), дол.
6 000
6. Доход от зданий (п.1 - п.5), дол.
59 ООО
7. Фактор аннуитета (50 лет, 12 %)
8,3045
8. Фактор аннуитета (50 лет, 12 % + 2 %)
7,1428
9. Стоимость потока доходов от земли, (п.5 х п.7), дол.
49 827
10. Стоимость потока доходов от зданий (п.6 х п.8), дол.
