где С- С - абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом;
К - капитальное вложение, вызванное технологическим старением.
Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитирг народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Весь послевоенный период характеризуется высокими темпами жилищного строительства. Такой экстенсивный путь развития был связан с необходимостью скорейшего удовлетворения потребности в жилищах. По мере наращивания жилищного фонда и повышения уровня жилищной обеспеченности усиливается роль приоритетов в сторону возрастания требований к качеству не только строящихся зданий, но и к условиям проживания в ранее построенных домах. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.
Оценивая с позиций конечного результата разлрхчные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда,
6.3. Методика совместного учета физического и морального износа
Учеными многих стран делались неоднократные попытки оценить моральный износ зданий, планировать на перспективу ремонт и реконструкцию зданий и сооружений не только по физическому, но и функциональному снашиванию.
который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950-1960 гг. В основной массе эти здания сох1>анили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций. Главное заключается в несоответствии их планировочных и комфортных характеристик (проходные комнаты, совмещенные санузлы, заниженные площади подсобных помещений и т. д.) современным и перспективным требованиям жилищного стандарта.
Старение здания сопровождается во времени физическим и моральным ИЗД10С0М его элементов и инженерных систем, но факторы, вызывающие это старение, имеют различные закономерности изменения. Если физический износ предупреждается методами технической эксплуатации, моральный износ в процессе эксплуатации предупредить невозможно. Поскольку моральный износ вызывается научно-техническим прогрессом в промышленности и строительстве, его можно лишь прогнозировать на стадии проектирования, принимая такие объемно-планировочные и конструктивные решения, которые обеспечивают соответствие их действующим нормативам на более длительный период эксплуатации зданий.
Следует отметить, что до последнего времени решающее значение придавали, как правило, лишь физическому износу зданий и сооружений. Однако в современных условиях оба эти фактора оказались равнозначными, а в ближайшее время благодаря высоким темпам развития техники вопросы морального износа станут превалирующими.
Известна методика сплошного обследования жилищного фонда, разработанная институтом Ленжилпроект и широко применяемая в Санкт-Петербурге с 1968 г. Методика предусматривает классификацию жилых зданий на четыре группы по моральному износу и на четыре группы по физическому износу в зависимости от установленных признаков. Предложена также система классификации зданий, учитывающая взаимодействие морального и физического износа. На основе этой классификации осуществляется отбор зданий для капитального ремонта, устанавливаются сроки его продолжительности, составляются планы прогнозы реконструктивных мероприятий по жилищному фонду города.
Вопросу совместного учета морального и физического износа при установлении непригодности использования жилых зданий по их основному назначению и отнесению к категории непригодных для проживания посвящены работы В.А. Рогонского, А.Г. Ройтмана.
В настоящее время совместный учет физического и морального износов определяется по специальной методике, позволяющей учитывать затраты на одновременное их восполнение в стоимостном выражении. Для этого рассчитываются:
а) коэффициент приведенных затрат на устранение физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания в целом:
К.и=Р (6.3.1)
где С, - стоимостная оценка физического износа здания в целом;
ядуг1вс~ восстановительная стоимость здания, рассчитанная по УПВС.
б) коэффициент приведенных затрат на устранение морального износа:
мяод= (6.3.2)
где Сд - стоимостная оценка морального износа здания в целом.
в) коэффициент приведенных затрат на устранение физического и морального износов:
