Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно применять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информация о них полностью отсутствует.
Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).
Основные этапы применения метода:
1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду.
МВР = Ц/А,,
где МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого объекта; год"~ годовой рентный доход.
2. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах.
3. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необходимые корректировки.
4. Определить стоимость объекта оценки (С),
С = МВРхА .
Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует применять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные
«рактеристики, а также рынок недвижимости активен и зафик- мровано большое количество продаж.
В случае, если собранная рыночная информация отвечает притокам достаточности и достоверности, арендная плата может И1[)еделяться без поправок, как средняя величина. В противном • 1учае необходимо внести поправки. Рассмотрим технику внесения поправок на примере (табл. 4.1.1).
Сопоставимый объект 1
Район сходен с оцениваемым объектом. Имеются ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду за 1215 дол. в год, без мебелрх, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 2
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1275 дол. в год.
Сопоставимый объект 3
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на две машины, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1320 дол. в год.
Сопоставимый объект 4
Тот же район. Центральное кондиционирование, 2 ванные комнаты, гараж на две машины. Был сдан в аренду без мебели за 1395 дол. в год, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 5
Тот же район. Имеются 1 ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели за 1410 дол. в год, с включением оплаты коммунальных услуг в арендную плату.
Таблица 4.1.1
Расчет арендной платы
Поправки
Арендная плата, дол.
1. Поправка на количество ванных комнат
1.1. Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната; гараж на 1 машину
1215
Окончание табл. 4.1.1
1.2. Сопоставимый объект 2: 2 ванные комнаты; гараж на 1 машину
1275
1.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату
2. Поправка на размер гаража
2.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната; гараж на 1 машину
1215
2.2 Поправка на количество ванных комнат
2.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п. 1.3)
3.6. Разница, приходящаяся на наличие кондиционирования (п.З.5 - п.3.1)
1290-1215 = 75
4. Поправка на включение оплаты коммунальных услуг в арендную плату
4.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, коммунальные платежи не включены в арендную плату
1215
4.2.Сопоставимый объект 5:1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, с включением коммунальных платежей в арендную плату
1410
4.3. Разница, возникающая из-за включения коммунальных рлатежей в арендную плату (п.4.2- п.4.1)
