ния. Американский институт оценщиков, согласуясь со спецификой отечественной экономики и характером рынка недвижимости, предлагает следующий порядок внесения поправок [хар.]:
1. Передаваемые имущественные права. Поправка учитывает различия в правовых статусах объекта оценки и сопоставимого объекта.
2. Финансовые условия. Поправка учитывает условия финансирования покупки недвижимости.
3. Условия продажи. Наличие каких-либо обстоятельств, не позволяющих считать, что цена оценки отражает рыночную стоимость (сделки между зависимыми контрагентами).
4. Временной фактор. Поправка учитывает изменение рыночных цен за период, отделяющий дату продажи объекта оценки и сопоставимой продажи.
5. Местоположение. Поправка предлагает учет любого различия в местоположении сравниваемых объектов, способного оказывать влияние на стоимость объекта.
6. Физические характеристики. Поправка учитывает любые несоответствия в физических характеристиках объектов.
Применение процентных поправок на кумулятивной основе также устраняет проблему приоритетности корректируемых характеристик.
Корректировки показателей стоимости объекта оценки относительно объектов-аналогов могут осуществляться по методике, приведенной ниже. Рассмотрим пример.
Характеристики объекта оценки:
1. Жилое строение.
2. Дата постройки - 1.02.2001 г.
3. Дата оценки - 1.04.2004 г.
4. Планировка - комнаты смежные.
5. Состояние квартиры: требуется ремонт.
6. Дом каблирован.
7. Общая площадь - 60 м.
В качестве аналогов были подобраны 10 объектов, проданных на рынке не более 1 месяца назад. Характеристики аналогов приведены в табл. 3.4.
Стоимость объекта недвижимости будет определена на основе средневзвешенной цены объектов-аналогов. Определим механизм формирования весов каждой из характеристик объекта, установив соотношение весов расчетно (табл. 3.5).
Таблица 3.4
Характеристики объектов-аналогов
JSToJVo п/п
Цена продажи, дол.
Общая площадь.
Цена дол.
Характеристики
Кабель
Планировка
Ремонт
36600
раздельная
не требуется
33800
есть
раздельная
не требуется
27360
есть
раздельная
требуется
32450
есть
смежная
не требуется
35190
есть
смежная
требуется
30500
смежная
не требуется
28910
смежная
требуется
33490
смежная
не требуется
37800
есть
смежная
не требуется
40300
есть
смежная
не требуется
Таблица 3.5
Расчет весовых соотношений характеристик объекта
Цена дол.
Калибровка объектов на основе характеристик
объектов-
Кабель
Планировка
Ремонт
аналогов
есть
раздельная
смежная
требуется
не требуется
Итого
3440
2130
1730
3840
2080
3490
Среднее
3440 : 6
2130:4
1730:3
3840 : 7
2080 : 4
3490 : 6
значение
=573
= 532
= 577
= 549
= 520
= 582
Сравнительный подход
Окончание табл. 3.5
Приращение ишмости за « -иг характе-j рис тик объекта
573-532 = 41
577-549 = 28
582-520 = 62
Соотношение
приращения
(гггносительно
минимального
.{иачения)
41 : 28 = 1,416 -1,5
28 : 28 = 1
62:28 = 2,2 = 2.0
Определим средневзвешенную цену 1 кв. метра площади, присвоив каждой характеристике веса в соответствии с установленными соотношениями приращений стоимости, характеризующих вклад каждой из характеристик в цену объекта (наличие кабеля : планировка комнат : состояние квартиры = 1,5 : 1 : 2). Веса будут установлены на основе парных сравнений объекта оценки с каждым аналогом по следующему правилу: если характеристика объекта оценки совпадает с аналогом - присваивается вес, если нет - ставим ноль (табл. 3.6).
