ковым временем продаж. В таком случае средняя цена этрхх объектов принимается в качестве рыночной стоимости объекта оценки.
В качестве элементов сравнения объектов следует рассматривать (в общем случае) характеристики, которые с точки зрения перспективного покупателя способны влиять на стоимость объекта.
1. Время продажи.
2. Местоположение.
2.1. Состояние коммуникаций.
2.2. Транспорт.
2.3. Инфраструктура.
2.4. Соседняя собственность.
2.5. Доступность объекта.
3. Условия продажи.
3.1. Информированность покупателя.
3.2. Специальные скидки.
3.3. Возможность дальнейшего проживания продавца.
4. Условия финансирования.
4.1. Схема ипотеки.
4.2. Процентные ставки.
4.3. Срок кредита.
5. Физические характеристики. 5.1. Площадь строения.
5.2. Площадь участка земли.
5.3. Качество строительства.
5.4. Конструктивные и объемно-планировочные решения.
5.5. Эксплуатационные характеристики.
5.6. Удобства.
5.7. Функциональная пригодность.
В качестве единиц сравнения, используемых для приведения объектов недвижимости к сопоставимому виду, наиболее часто применяются следующие: цена 1 га земли; цена 1 м земли; цена 1 лота (участка); цена 1 м общей площади; цена 1 м объема здания; цена 1 комнаты; цена 1 квартиры;
цена единицы, приносящей доход (спортивно-зрелищный зал - плата за 1 посадочное место; стоянка - за 1 место парковки).
Таким образом, корректировка может осуществляться с применением как физических, так и экономических характеристик.
Пример. Необходимо оценить 20-квартирный жилой комплекс. Для выполнения оценочных расчетов отобраны 3 аналога.
Объект 1. Продан 3 месяца назад.Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, нежели у объекта оценки (различие оценено в 5000 дол.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 16000 дол.).
Объект 2. Продан 6 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 15000 дол. по сравнению с обычным финансированием.
Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, снижает стоимость на 3000 дол. Продан 2 дня назад. Ба(:сейн отсутствует.
Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5 % в месяц.
Определим стоимость объекта на основе метода парных продаж (табл. 3.3).
Стоимость объекта оценки составляет 500 800 (25,04 х 20).
Скорректированная продажная цена 1 квартиры может быть определена и как средняя взвешенная величина. Для этой цели максимальный весовой коэффициент (в сумме они составляют единицу) должен быть установлен для объекта-аналога, который наиболее близок к объекту оценки по своим характеристикам.
Вычисления, которые оценщик осуществляет для внесения поправок к цене, основываются на логике и здравом смысле, а не сводятся к выполнению последовательных математических вычислений. Временные поправки, учитывающие дату продажи, целесообразнее всего устанавливать в процентах на месяц или год; различия в местоположении можно выразить в процентах.
Возможны следующие соотношения между объектом оценки и сопоставимыми продажами:
1. Поправок не требуется, так как объект оценки и аналог практически идентичны.
2. Объект лучше сопоставимой продажи на 10 %. Цена сопоставимой продажи должна быть увеличена на 10 % (необходимо применить к ней коэффициент 1,1).
3. Объект хуже сопоставимой продажи на 10 % . Для учета различия следует снизить стоимость сопоставимой продажи на 10 % (применить коэффициент 0,9).
4. Сопоставимая продалса лучше объекта на 10 %. Цену объекта следует уменьшить, разделив ее на 1,1.
5. Сопоставимая продажа на 10 % хуже объекта. Цена сопоставимого объекта должна вырасти, для чего следует ее разделить на 0,9.
Долларовые поправки предпочтительнее, так как последовательность их применения к различным характеристикам не меняет результатов. Иная ситуация с процентными поправками: их последовательность влияет на конечный результат корректрхровок. В любом случае оценщик должен самостоятельно принимать реше-
