Соотношение стоимости улучшений и цены продажи (п.11 : п.7)
0,79
0,81
0,87
Среднее соотношение стоимости улучшений и цены продажи
0,82
Стоимость улучшений по единому объекту (п.10 х П.13)
861836
Стоимость земельного участка (п. 10 - п. 14) с округлением
189184 189000
Метод капитализации земельной ренты Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки текущей стоимости всех будущих равных между собой величин земельной ренты. Стоимость определяется путем деления величины земельной ренты за первый после даты оценки период на коэффициент капитализации, принятый оценщиком.
Земельная рента определяется как доход от сдачи участка в аренду в сложившихся рыночных условиях.
Коэффициент капитализации рекомендуется определять следующими методами:
1. Путем усреднения коэффициентов капитализации по проданным объектам-аналогам.
2. Путем увеличения безрисковой ставки на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием средств в данный земельный участок.
Рассмотрим пример (табл. 11.6).
Таблица 11.6
Метод капитализации земельной ренты
№№ п/п
Показатели
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Арендная плата за пользование земельным участком (по рыночным данным), руб./год
12000
10800
9400
9800
Окончание табл. 11.6
Цена продажи участка
189000
180000
170000
Коэффициент капитализации (п.1 : п.2)
0,057
0,052
0,057
Среднее значение коэффициента капитализации
0,056
Стоимость земельного участка (п.1 : п.4) округленно
215553 216000
Метод выделения Сфера применения метода - оценка стоимости застроенных земельных участков.
Последовательность оценки земельного участка следующая:
1. Определение элементов сравнения единого объекта недвижимости с объектами-аналогами.
2. Определение характера и степени отличий каждого аналога и объекта оценки.
3. Определение корректировок цен аналогов по каждому элементу сравнений.
4. Корректировка стоимости каждого объекта-аналога относительно объекта оценки.
5. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
6. Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.
7. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или воспроизводства улучшений.
Стоимость замещения или воспроизводства определяется на основе элементных или укрупненных сметных нормативов. Накопленный износ улучшений определяется как сумма физического, функционального и экономического износов.
Следует учесть прибыль инвестора либо как разность между ценой продажи и затратами на строительство, либо как отдачу на капитал при инвестировании в направление с аналогичным уровнем рисков.
Рассмотрим пример (табл. 11.7).
Таблица 11.7
Метод выделения (корректировки даны фрагментарно)
№№ п/п
Показатели
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Цена продажи, руб.
905000
890000
869000
Материал стен
Кирпич
Кирпич
Обложен кирпичом
Кирпич
Корректировка, %
+ 10
Скорректированная цена
905000
979000
869000
Удобства
Полные
Частичные
Полные
Полные
Корректировка, %
Скорректированная цена
950250
979000
869000
Стоимость объекта (средняя скорректированная цена аналогов)
932750
Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа
701000
Стоимость земельного участка (п.З - п.9) округленно
231750 232000
Метод распределения
Метод применяется для застроенных участков при наличии информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки.
Метод имеет следующую последовательность:
1. Определение перечня объектов-аналогов.
2. Определение целесообразных элементов сравнений аналогов с единым объектом оценки.
3. Определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки.
4. Определение величин корректировок по каждому аналогу и элементу сравнений.
5. Определение рыночной стоимости единогообъекта недвижимости путем усреднения скорректированных цен аналогов.
6. Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе наиболее типичной доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.
