Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными на продажу. Данный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретенрхе сходной собственности, обладающей той же полезностью. Объект, выставленный на продажу по завышенной относительно аналогов цене, может остаться непроданным.
Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производственной недвижимости этого утверждать не следует.
Этапы реализации сравнительного подхода:
1. Сбор информации об аналогичных объектах, проданных относительно недавно, либо выставленных на продажу. • Отобранные объекты должны быть действительно сопоставимы с объектом оценки по местоположению, размерам, возрасту, удобствам и другим характеристикам, которые оценщик признает существенными для данного оценочного случая. Чем актуальнее сделка с недвижимостью, тем больше подходит данный объект для сопоставления е оцениваемым.
2. Проверка рыночной информации.
Желательно осуществить проверку информации о сделках по следующим направлениям:
1. Мотивация сделки (наличие или отсутствие принуждения).
2. Существует ли связь между сторонами, участвующими в сделке, либо они полностью независимы.
3. Достаточно ли информированы стороны об объекте недвижимости и рынке недвижимости.
4. Достаточно ли было времени для продажи и покупки объекта.
5. Было ли финансирование типичным для рынка.
6. Имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя.
7. Наличие специальных условий продажи (дополнительное включерше в список мебели и другого имущества).
8. Предполагалось ли, что продавец еще некоторое время пользуется жилой недвижимостью.
Выявив наличие одного или нескольких признаков, позволяющих усомниться в том, что цена сделки отражает рыночную стоимость, оценщик может исключить объект из списка аналогов.
Объекты, выставленные на продажу с публикацией всех условий и цены, изначально свободны от перечисленных выше отклонений от рыночных условий.
9. Внесение поправок с учетом различий в характеристршах оцениваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов.
Как правило, различия между объектом оценки и аналогами имеются и они существенны, что требует внесения некоторых корректировок. При этом оценщик должен решить две проблемы:
• выбор элементов сравнения;
• выбор единиц сравнения.
В процессе корректировок оценщик должен определить, сколько бы стоил проданный объект-аналог, обладая он точно такими же характеристиками, что и объект оценки. Если сопоставимый объект лучше оцениваемого, то цена корректируется в сторону снижения; если.хуже - в сторону увеличеция.
При корректировке фактических продажных цен объектов-аналогов поправки производят от сопоставимого объекта к оцениваемой собственности. Делая поправки на различия, следует исходить из рыночных оценок дополнительных характеристик, а не из затрат на их создание.
Если парные продажи (объект оценки и один из аналогов) имеют лишь одно существенное различие, то разница в продажной цене может быть приписана только этому элементу (табл. 3.1).
Долларовые или рублевые поправки не всегда возможно точно определить. В таком случае применяют процентные поправки.
Процентные поправки могут вноситься на независимой или кумулятивной основе.
Поправки на независимой основе предлагается использовать, исходя из предположения, что покупатель будет оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга; в противном случае процентная корректировка производится на кумулятивной основе (табл. 3.2).
Таблица 3.2.
Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, дол.
Характеристики
Сравнимый объект
Поправки на независимой основе
Поправки на кумулятивной основе
1. Цена продажи
100000
2. Дата продажи
4 месяца назад
+4 %
1,04
3. Природное окружение
На 5 % лучше, чем у объекта оценки
-5 %
0,95
4. Удобства
На 10 % лучше, чем у объекта оценки
-10%
0,90
5. Состояние
На 2 % хуже, чем у объекта оценкр!
1,02
6. Общая поправка
-9 %
0,907
7. Скорректированная стоимость сопоставимого объекта
100000x0,91= = 91000
100000x0,907= =90700
В условиях развитого рынка недвижимости, массовых продаж относительно однородных объектов, доступности достоверной рыночной информации оценщик может применить метод общей группировки.
Например, оценщик выявил некоторое число сопоставимых объектов с незначительным разбросом рыночных цен и примерно одина-
