Пример 3. Объект оценки имеет срок экономической жизни - 60 лет (более совершенный дизайн и конструктивные особенности, нежели в примерах 1,2); хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст - 12 лет (проведена модернизация и нет негативного влияния внешней среды). Получим соотношение:
- = 0,20, или 20 % износа. 60
Расчет срока экономической жизни требует учета всех факторов, способных оказывать влияние на состояние объекта оценки, а также рыночной динамики этих факторов.
Метод рыночной выборки
Данный метод основывается на информации о сопоставимых продажах. Износ оцениваемого объекта определяется в следующей последовательности.
ТС - типичный срок экономрхческой жизни, лет. В модифицированном виде формула следующая:
- = % износа от восстановительной стоимости
Наиболее применима в оценочной практике следующая формула:
и = ,
ЭВ + ОС
где ОС - оставшийся срок экономической жизни, лет.
Пример 1. Объект оценки имеет расчетный срок экономической жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст (определен на основе осмотра объекта и идентификации его местоположения) - 25 лет. Получим соотношение:
- = 0,5, или 50 % износа. 50
Пример 2. Объект оценки имеет расчетный срок экономической жизни - 50 лет; хронологический возраст - 20 лет; эффективный возраст - 20 лет. Получим соотношение:
1. Сбор аналитической информации о недавно проданных объектах, которые можно считать аналогичными объекту оценки.
2. Определение стоимости участка земли для каждого объекта-аналога.
3. Определение стоимости улучшений путем вьшитания из цены проданных аналогов стоимости земельных участков.
4. Определение восстановительной стоимости без учета износа каждого объекта-аналога на дату оценки.
5. Определение износа путем вычитания из восстановительной стоимости (этап 4) стоимости недвижимости, полученной на этапе 3.
6. Определение эффективного возраста объектов-аналогов.
7. Определение величины среднегодового износа путем деления полученного износа (шаг 5) на эффективный возраст соответствующего объекта.
8. Определение среднегодового процента износа путем деления среднегодового износа на восстановительную стоимость улучшений.
Этот процесс следует повторить несколько раз в зависимости от количества выбранных аналогов.
Пример. Оценить объект жилой недвижимости, имеющий следующие характеристики:
• эффективный возраст - 20 лет;
• стоимость гаража - 9 900 дол.;
• стоимость земли - 27 ООО дол.;
• восстановительная стоимость дома - 81,75 дол./м;
• общая площадь дома - 2 200 м. Расчет стоимости произведем в табл. 2.7.
Таблица 2.7
Определение стоимости объекта, дол.
Показатели
Значение
1. Цена объекта-аналога
165 000
2. Стоимость земли
36 000
3. Стоимость улучшений (п.1 - п.2)
129 ООО
4. Восстановительная стоимость объекта-аналога
207 ООО
5. Стоимость износа (п.4 - п.З)
78 ООО
6. Эффективный возраст аналога, лет
7. Среднегодовая величина суммарного износа (п.5 : п.6)
9. Восстановительная стоимость объекта недвижимости (81,75x2200)
179 850
10. Эффективный возраст, лет
11. Суммарный износ объекта недвижимости (п.9хп.8хп.10: 100),%
103 953
12. Стоимость объекта недвижимости с учетом износа (П.9-П.11)
75 897
13. Стоимость объекта оценки (75897 + 9900 + 3600 + 27000)
116 397
В суммарном износе объекта можно выделить отдельные виды износа: физический, функциональный и экономический. Физический и функциональный определяются путем осмотра объекта и их величины вычитаются из суммарного износа; полученная разница между суммарным износом и величинами функционального и физического износов характеризует часть износа, приходящуюся на экономическое окружение объекта (табл. 2.8).
Таблица 2.8
Расчет экономического износа, дол.
Показатели
Значение
1. Суммарный износ
103 953
2. Физический износ
39 ООО
3. Функциональный износ
21 900
4. Экономический износ (п.1 - п.2 - п.З)
43 053
Полученный результат может быть существенно искажен, если физический и функциональный износы определены неточно.
Затратный подход применяется в следующей последовательности.
1. Расчет стоимости земельного участка как вакантного при условии его лучшего и наиболее эффективного использования.
2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений без учета износа.
3. Расчет накопленного износа целесообразным для данного объекта методом.
4. Расчет стоимости улучшений с учетом износа (п.2 - п.З).
5. Расчет рыночной стоимости объекта (п.4 4- п.1).
