Экономический износ может быть определен методом парных продаж. Сравнивать следует проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял экономический износ, а на другой факторы внешнего окружения не повлияли.
Рассмотрим пример определения экономического износа одноэтажного строения новой постройки, с гаражом на две машины, достаточно удаленного от местной школы (табл. 2.5). В качестве аналога выбрано строение с аналогичными характеристиками, но находящееся вблизи школы.
Таблица 2.5
Расчет экономического износа методом парных продаж, дол.
Показатели
Значение
1. Цена продажи строения А (объект оценки)
192000
2. Цена продажи строения В (гараж на 1 машину)
178000
3. Разница в ценах (п.1 - п.2)
14000
4. Гараж на две машину добавляем к рыночной стоимости строения
12000
5. Гараж на одну машину добавляем к рыночной стоимости строения
4000
6. Разница между стоимостью гаражей (п.4 - п.5)
8000
7. Разница в стоимости строений А и В, вызванная близостью школы (п.З - п.6)
6000
8. Потеря в стоимости, приходящаяся на долю улучшений (по данным о наиболее типичной застройке Земельных участков), (75% от п.7)
4500
9. Процент износа, вызванный удаленностью от школы (п.8:п.1х100)
2,34
Обобщенный пример оценки накопленного износа с учетом всех перечисленных выше видов износа приведен в табл. 2.6.
Таблица 2.6
Оценка накопленного износа [1]
Показатели
Значение
1. Физический износ
А. Устранимый
1. Покраска и отделка
2500
2. Замена ковров в 5 квартирах
1750
3. Ремонт водопровода
2200
Всего
6450
В. Неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни)
продолжение табл. 2.6
Компоненты
Полная стоимость воспро-изв.
Фактический или эф-ный возраст
Ожида-елп.1й срок
жизни
Накопленный износ,
Сумма износа, дол.
Жалюзи
25(5:20 X 100)
200 (800х 25:100)
Ковры
5250
2625
Шкафы
22000
4400
Отопление
61600
16,7
10288
Бытовые приборы
11000
33,3
3663
Вентиляция
11000
33,3
366S
Система водоснабжения
Всего
166650
31714
С. Неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни) -
Полная стоимость воспроизводства объекта
545930
Устранимый физический износ
6450
Полная стоимость воспроизводства, компоненты с коротким сроком
166650
Полная стоимость воспроизводства с учетом физического износа (545930-6450-166650)
372830
Сумма износа (компоненты с долгим сроком жизни) (эффективный возраст - 5 лет), ожидаемый срок жизни - 60 лет, накопленный износ 5 : 60 х 100 = 8,33 %, сумма износа 372830 х 8,33 : 100 = 31068$
31068
Функциональный износ
А. Устранимый
Модернизация бытовых приборов
12000
Минус: стоимость имеющихся бытовых приборов
7370
Всего устранимый износ
4630
В. Неустранимый
Потери в арендной плате из-за плохого поэтажного плана (валовый рентный мультипликатор равен 5): 10$ X 12 мес. X 20 квартир х 5
12000
Окончание табл. 2.6
( Экономический износ
Потери арендной платы из-за близости к промышленному иродприятию: 15$ х 12 мес. х 20 квартир х 5
18000
1 (олная стоимость воспроизводства объекта оценки
545930
Накопленный износ
1. Физический устранимый
6450
2. Физический неустранимый (компоненты с коротким сроком жизни)
31714
3. Физический неустранимый (компоненты с долгим сроком жизни)
31068
4. Функционально устранимый
4630
5. Функционально неустранимый
12000
6. Экономический износ
18000
Всего износ (сумма п. 1 х 6)
103862
Стоимость здания с учетом износа (545930-103862)
442068
Стоимость участка земли
50000
Оценка стоимости затратным подходом
492068
Метод срока жизни
Срок экономической жизни объекта - это период времени, в течение которого улучшения внос5зт вклад в стоимость участка.
Срок физической жизни - это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нем.
Эффективный возраст строения основан на оценке внешнего вида, физического состояния и экономических факторов его окружения.
Срок оставшейся экономической жизни строения - это период времени от даты оценки до конца экономической жизни строения.
Метод срока жизни в определекии износа строений базируется на следующей формуле:
