Излишне дорогое покрытие, не соответствующее функциональному назначению здания
Следует обратить внимание на определение процента износа некоторых долгосрочных элементов. Если экспертно установлено, что степень изношенности элементов, восстановление которых технологически связано, различна, в расчете следует принять одинаковый процент износа по максимально Р1зношенному элементу.
Восстановление элементов предполагает не только прямые, но и косвенные издержки, а также учет предпринимательской прибыли организаций, восстанавливающих элементы. Следует применить некоторый механизм определения косвенных затрат и прибыли, максимально согласующийся с действующей системой рыночного ценообразования на данные работы и услуги.
Метод инжиниринга может быть применен для определения неустранимого физического износа быстроизнашиваемых элементов. После определения износа краткосрочных активов из общей стоимости воспроизводства объекта недвижимости следует вычесть затраты на приобретение краткосрочных активов.
Функциональный износ возникает, если некоторые функции объекта недвижимости не соответствуют современным стандартам (комфорт, безопасность). В равной мере это относится как к недостаточным, так и избыточным потребительским свойствам объекта недвижимости (табл .2.2).
Например стоимость установки системы кондиционирования в < троящемся доме ниже, чем в существующем, так как возникают дополнительные затраты. В этом случае функциональный износ гледует определить как разницу в затратах.
Если устранимый износ связан с устаревшим элементом, то износ измеряется затратами на его замену.
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости объекта из-за недостатка или избытка определенных качественных характеристик (плохая планировка здания, слишком плотная застройка земельного участка, неудобное местоположение здания, отсутствие подъезда, привнесенные владельцем избыточные элементы недвижимости).
Расчет неустранимого функционального износа может осуществляться методом капитализации потерь арендной платы (табл. 2.3).
Таблица 2.3
Расчет неустранимого функционального износа, дол.
Показатели
Значение
1. Арендная плата объекта оценки (1 спальня)
1200
2. Арендная плата по аналогичным объектам (2 спальни)
1400
3. Потери арендной платы (п.2 - п.1)
4. Валовый рентный мультипликатор
5. Потери стоимости (неустранимый функциональный износ), п.З X п.4
22000
Избыточные элементы недвижимости, присущие ей либо изначально, либо привнесенные за период владения недвижимостью, могут быть учтены в стоимости следующим образом.
Пример 1. Застройщик установил в доме элементы избыточного комфорта, потратив 20 тыс. дол., а стоимость здания возросла лишь на 16 тыс. дол. Функциональный износ составляет 4 тыс. дол. (20-16).
Пример 2. Размер спальни больше стандартного, что привело к дополнительным издержкам в 1,2 тыс.дол., а увеличило стоимость объекта лишь на 1 тыс.дол. Функциональный износ составляет 0,2 тыс. дол. (1,2-1,0).
Пример 3. Оцениваемый объект имеет бассейн стоимостью в 40 тыс.дол., что привело к увеличению стоимости объекта на 25 тыс. дол. Функциональный износ равен 15 тыс. дол. ( 40,0-25,0).
Валовый рентный мультипликатор определен по объектам-аналогам и составляет 110.
Данный метод (см. табл. 2.4) предполагает, что экономический износ распространяется лишь на улучшения, так как именно за пользование объектами недвижимости взимается арендная плата. Тем не менее потери арендной платы частично обусловлены состоянием земельного участка. Наиболее типичным для района местоположения объекта оценки является следующее соотношение: 25 % стоимости приходится на землю и 75 % - на улучшения..
Перечисленные выше избыточные характеристики практически неустранимы и приводят к дополнительным эксплуатационным расходам.
Внешний (экономический) износ.
Экономический износ возникает под влиянием факторов, внешних по отношению к объекту собственности.
В каждом случае такого рода факторы следует идентифицировать и дать оценку их влияния на стоимость объекта. К наиболее типичным факторам следует отнести:
ближайшие природные объекты; состояние прилегающей территории; соседняя собственность; конкуренция на рынке недвижимости; социальная ситуация; удаленность от мест работы; развитость инфраструктуры. Экономический износ недвижимости может быть измерен снижением арендной платы относительно аналогичных объектов (табл. 2.4).
Таблица 2.4
Расчет экономического износа на основе арендной платы
