ных потоков в квартальных и полугодовых разрезах. Это потребует деления годичной ставки на некоторое число периодов, что приводит к искажению результатов. Лучше, если прогнозный период будет охватывать несколько лет и к нему будет применена годовая ставка дисконта.
В частности, Сбербанк Россирг применяет следующие ставки дисконтирования для кредитного портфеля с учетом отраслевой принадлежности предприятия, %:
энергетика - 19,84;
черная металлургия - 22,75;
цветная металлургия - 19,96;
нефтегазодобыча - 19,96;
машиностроение - 20,92.
Безрисковая ставка принята в размере 14,5 % и определена как средневзвешенная ставка доходности облигаций внутреннего валютного займа.
Поскольку в каждом из подходов в качестве базы для расчета ставки дисконтирования принимается безрисковая ставка доходности, очень велико значение корректности ее определения для получения достоверных оценок бизнеса в целом,
Дллпринятия того или иного показателя в качестве бизрисковой ставки доходности важно определить, какой актив следует считать безрисковым.
К подобным активам можно отнести такие инструменты, которые удовлетворяют требованиям:
• доходность определена и известна инвестору заранее;
• вероятность потери средств в результате их вложения в актив минимальна;
• актив обладает высокой ликвидностью;
• продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает со сроком жизни оцениваемого бизнеса.
Такого рода финансовыми инструментами в США являются казначейские векселя, десятилетние казначейские облигации и тридцатилетние казначейские облигации.
Существуют возможности применения в качестве безрисковой ставки ставок по депозитам наиболее надежных банков России (табл. 4.4.1).
Процедура определения средневзвешенной цены капитала основывается на предположенрш и обосновании оценщиком наиг более типичной структуры капитала, инвестируемого в доходную
. i • iiiижимость, и определение стоимости его компонентов (заемный V . «)Г)ственный капитал). Достаточно часто применяется подход,
i .юрый мы рассмотрим на примере. Допустим, что кредит для 1.1 иного вида доходной недвижимости предоставлен под 18 % горчи.ix, а годовой доход на собственный капитал должен составить
. Тогда ставка дисконта определяется как средневзвешенная м. 1ичина при заданной структуре капитала: 75% заемный капитал
ii :Г) % собственный капитал (табл. 4.4.2).
Таблица 4.4.1
Расчет безрисковой ставки доходности на основе депозитных ставок банков высшей категории надежности [1]
Наименование банка
Наименование вклада
Срок депозита, лет
Годовая ставка (рублевый вклад), %
Годовая став-ica (валютный В1слад),%
Сбербанк РФ
« Накопительный »
"Срочный
пенсионный»
от 18 до 18,5
«Юбилейная рента»
от 5 до 8
Внешторгбанк
«Внешторгбанк - Сберегательный»
Альфа-Банк
«Срочный»
от 15,25 до 16,25
от 8до8,5
Банк Москвы
Московский муниципальный
от 18 до 19
от 8,5 до 9,5
Газпромбанк
«Срочный»
Банк «Евро-финанс»
«Срочный»
Средняя ставка (с учетом Сбербанка), %
Средняя ставка (без учета Сбербанка), %
Таблица 4.4.2
Расчет ставки дисконта
Источники капитала
Доля в структуре капитала, %
дохода
Приведенная ставка (гр.2 X гр.З)
Собственнее
0,25
0,20
0,050
Заемные
0,75
0,18
0,135
Средневзвешенная ставка дисконта
0,185
В данном случае ограничениями метода является следующее. Метод предполагает фиксированное соотношение собственного и заемного капитала и фиксированную доходность на основе показателей первого года прогнозного периода.
Одним из наиболее надежных методов определения ставки дисконтирования является самостоятельный анализ рынка, проводимый оценщиком.
Ставки дисконтирования, определенные на основе анализа отдачи от инвестиций в доходную недвижимость, могут быть впоследствии соотнесены оценщиком с оцениваемым объектом по видам рисков, физическому состоянию, бизнес-окружению, другим характеристикам оцениваемого объекта.
Метод дисконтированного денежного потока следует проверять на надежность. Существуют следующие рекомендуемые подходы к проверке [6]:
• установить, что лежит в основе определения ставки капитализации и насколько она согласуется со ставкой капитализации, полученной в результате анализа продаж аналогичных объектов;
• как выбранная ставка дисконтирования согласуется с формулой
Y = R 4- CR
(где - ставка дисконтирования; R- ставка капитализации; CR - среднее изменение процента дохода и стоимости за прогнозный период) и есть ли связь между ставками капитализации и дисконтирования (их относительное равенство оправдано лишь при стабильном денежном потоке);
• согласуются ли прогнозные изменения доходов и стоимости с ожиданиями инвесторов и рыночными условиями;
• правильно ли обоснованы изменения доходов и расходов и соотносится ли это с индексом потребительских цен;
• дисконтируются ли отрицательные прогнозируемые денежные потоки и по какой ставке (поскольку эти потоки не являются доходными, то правильнее дисконтировать их не по ставке дохода для объекта оценки, а по безрисковой ставке);
• какие компоненты текущей стоимости объекта отражаются дисконтированным денежным потоком, а какие реверсией (чем больше вклад реверсии, тем более высокой должна быть ставка дисконтирования).
