резкое похолодание. Весной и осенью эти прорывы приводят к заморозкам.
Над северной и центральной частями Ростовской области господствует широтный перенос континентальных воздушных масс умеренных широт. Для них характерны невысокая влажность, значительное различие летних и зимних температур. Юго-западная часть области приближена к Азовскому и Черному морям и доступна теплым, влажным морским воздушным массам Средиземноморья. Здесь самая большая в области увлажненность. Перепады температур от лета к зиме меньше, чем в других частях области. Юго-восточная и восточная части области подвергаются континентальным тропическим воздушным массам, которые переносятся из Казахстана, закаспийских пустынь и полупустынь. Летние температуры здесь очень высоки, влажность мала, воздух запылен. Летом за счет трансформации воздуха умеренных широт и подверженности территории восточным горячим сухим ветрам над областью формируется местный воздух, обладающий следующими чертами: высокая температура, незначительная влажность, высокая запыленность.
Следующая важная характеристика климата - увлажнение, которое на территории области недостаточное. Коэффициент увлажнения в Ростовской области меньше единицы. А это означает, что годовое количество осадков, которое выпадает на территории области, меньше того количества влаги, которое может испариться с водной поверхности. По мере продвижения с запада на юго-восток области годовое количество осадков на территории области уменьшается от 500 до 350 мм, а испаряемость растет с 750 до 800 мм. При этом коэффициент увлажнения меняется от 0,67 до 0,44, то есть уменьшается почти в полтора раза. А увлажнение с недостаточного постепенно приближается к скудному, но не достигает последнего, что очень существенно. (Для сравнения: коэффициент увлажнения пустынь не достигает значения 0,3, а это в 1,47 раза меньше, чем в самых сухих районах области - Заветинском и Ремонтненском.)
4.6. Анализ рынка недвижимости
Особенностью рынка недвижимости является узкая специализация его участников, которая характеризуется активной конкуренцией, разнообразием тактических поисков с целью обеспечения устойчивой конкурентоспособности, что является основной предпосылкой оказания профессиональных услуг высокого качества.
За период с начала текущего года намечается тенденция постепенного роста цен на объекты недвижимости. Недвижимость делового назначения подорожала в среднем на 6,8 %. На рынке жилья отмечается тенденция превышения роста цен на первичном рынке, так, 1 кв. метр подорожал в среднем на 9,6 %. При этом в наибольшей степени выросли цены на типовое жилье (на 14 %) и квартиры улучшенной планировки (на 11,6 %), а элитное жилье подорожало незначительно (на 2,3 %). В то же время на вторичном рынке цены на квартиры росли, но несколько медленнее: общее удорожание составило 8,1 % . При этом ускоренными темпами растут цены на типовые квартиры (11,3 %). Жилье низкого качества и улучшенной планировки подорожало на 5,0 -5,7 % . А менее всего (на 1,3 %) выросли цены на элитные квартиры.
Одним из сегментов рынка недвижимости является строительство, так, в I полугодии 2003 за счет проведения реконструкции, расширения действующих предприятий и нового строительства в области сданы в эксплуатацию объекты и мощности в промышленности, торговле, связи, сельском хозяйстве. Всего в области за I полугодие введено в действие 3022 здания площадью 478,8 тыс. кв. метров. Объемы ввода жилых домов за I полугодие 2003 года превысили показатели аналогичного периода 2002 года на 4,5 %. Всего на территории Ростовской области предприятиями и организациями всех форм собственности с учетом индивидуального и дачного строительства построено 4233 квартиры, общей площадью 396,2 тыс. кв. метров. Основной объем введенного жилья в области приходится на городскую местность - 293,4 тыс. кв. метров, или 74 % общей площади жилых домов, в сельской местности построено 102,8 тыс. кв. метров, или 26 % соответственно.
На рынке жилой недвижимости представлен самый широкий спектр предложений на продажу и аренду квартир и домовладений разных по размерам площадей и объему, месторасположению, оснащенности удобствами и техоборудованием, износу, ремонтопригодности, стоимости и другим параметрам. Указанный сегмент рынка недвижимости насыщенный, подвержен резким сезонным колебаниям и мгновенно реагирует на экономическую и политическую ситуацию в России. В регионе отмечается оживление экономической активности. Это дает основание предполагать, что в связи с повышением доходов населения снижения спроса на жилую недвижимость не произойдет и типичным покупателем
на данном сегменте рынка останется предприниматель малого и среднего бизнеса.
Анализ предложений по сегменту жилой недвижимости показал:
• наибольшим спросом пользуются домовладения площадью от 80 до 200 кв. метров;
• рыночная стоимость изменяется не прямо пропорционально изменению площадей, а с некоторым отставанием, которое не является постоянной величиной, а изменяется в зависимости от технрхческого состояния, наличия оборудования, удобных подъездных путей, предназначения и т.д.;
• реклама по продаже жилой недвижимости сосредоточена в следующих изданиях: «Квартиры Ростова», «ВЕАКОН -Ростов», «Квартирныйрынок», «Все для вас», «Ва-банк», «Ростовофициальный», «Квартира, дом, гараж,участок...» и др.
5. Определение права собственности
Оценка проводилась для полных прав собственности на жилое помещение и сопутствующие сооружения (сети). Под полным правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п.
Очевидно, что эта общепринятая трактовка полного права собственности не может быть полностью применена в настоящей оценке в связи с состоянием законодательства, регулирующего право собственности в Российской Федерации.
Тем не менее понятие «право собственности», определенное подобным образом, расценивается мною как наиболее подходящее для целей нашей оценки.
6. Описание объекта оценки
Объектом оценки является частное домовладение, расположенное на ул. Пирогова, 3, в пределах частной застройки, в Ворошиловском административном районе г. Ростова-на-Дону. Объект оценки расположен на земельном участке общей площадью 0,083 га. Участок правильной прямоугольной формы. К участку
