Метод дисконтирования денежных потоков формирует стоимость недвижимости следующим образом:
С = ДДП + ТСР,
где ДДП - текущая стоимость периодического денежного потока, руб.
TCP - текущая стоимость реверсии, возвращающаяся в конце инвестиционного периода, руб. Указанный метод предполагает следующие этапы.
1. Установление прогнозного периода, в течение которого владелец может извлекать доходы из принадлежащей ему недвижимости. Горизонт прогнозирования устанавливается оценщиком, исходя из характеристик объекта, включая его хронологический возраст.
2. Прогнозирование денежных потоков на каждый год прогнозного периода. Оценщик не стремится принимать в расчет более короткий период, например месяц или квартал, поскольку существенно результат это не меняет, а лишь создает дополнительные проблемы. Во-первых, возникает необходимость учета фактора сезонных колебаний. Во-вторых, применение более коротких периодов требует иных суждений и обоснований по поводу ставки дисконта.
3. Определение стоимости реверсии на конец прогнозного периода.
4. Расчет ставки дисконта.
5. Преобразование величин каждого из периодических денежных потоков и реверсии в текущую стоимость путем применения механизма дисконтирования.
6. Оценка стоимости предприятия путем суммирования текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.
ется кажущейся, поскольку необходимо определить значения чистых операционных доходов по каждому объекту, для чего нужны полные характеристики объектов.
Другие варианты определения ставки капитализации приведены в разделе.
в оценке недвижимости при выборе ставки дисконта оценщику • кдует рассмотреть все возможные действия и экономические . .ультаты всех участников рынка.
Выбор ставки дисконта
Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный I .1 питал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.
Используемая в расчетах ставка дисконта должна соответство-нать пр1нятой модели денежного потока. Если денежный поток I »ассчитывается без учета инфляции, такой же подход следует применить и к расчету ставки дрхсконта.
Модель денежного потока для собственного капитала требует применения ставки дисконта, равной требуемой собственником бизнеса норме отдачи на вложенный капитал. Наиболее распространенными методами расчета такой ставки являются:
• модель оценки капитальных активов;
• модель кумулятивного построения.
Для дисконтирования бездолгового денежного потока применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный и заемный капитал, где в качестве весов принимаются доли собственных и заемных средств в структуре капитала (метод средневзвешенной стоимости капитала).
Модель оценки капитгшьных активов строится на предположении, что инвестор стремится к получению дополнительных доходов по сравнению с гарантированными доходами от безрисковых инвестиций.
В соответствие с изложенным подходом ставка дисконта определяется по формуле:
R = R, + p(R-R,) + S,+S2 + C,
где R - ставка дисконта (ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал), % ; Р - коэффициент бета;
R - среднерыночная ставка дохода на инвестиции, % ;
(R - R) - рыночная премия за риск, % ;
Sj - премия за риск для малых компаний, % ;
- премия за риск, характерный для отдельной (оцениваемой) компании, %; С - страновой риск, % .
Безрисковая ставка дохода на капитал (К.) определяется, исходя из отдачи по безрисковым инвестициям. Как правило, речь идет о долгосрочных правительственных облигациях с гарантированными выплатами и высокой степенью ликвидности.
Коэффициент бета ф) учитывает степень риска ршвестирования, обусловленную влиянием макро- и микроэкономических факторов. Для открытых акционерных обществ индикатором, позволяющим измерить такого рода риск, является падение или рост курса акций на рынке ценных бумаг.
На фондовом рынке существуют систематические (обусловлены макроэкономическими факторами) и несистематические (обусловлены микроэкономическими факторами) риски. При помощи коэффициента бета определяются систематические риски.
Рассчитывается этот показатель на основе колебаний курса акций отдельных компаний и усреднения полученной информации.
Если коэффициент бета равен 1, то это означает, что систематический риск не отличается от общерыночного и колебания доходности акций не отличаются от средних колебаний доходности по рынку в целом. Коэффициент бета бЬльше единицы, если риск по акциям конкретной компании выше рыночного, и меньше единицы, если он ниже рыночного.
В рыночной практике, как правило, коэффициенты бета рассчитываются по отраслям и служат мерой риска для инвестиций в данную отрасль. В условиях, когда государственные ценные бумаги не могут считаться безрисковыми, необходимо искать другие подходы к определению безрисковой ставки. В частности, предлагается [22] в качестве безрисковой ставки принимать ставки по валютным депозитам Сбербанка и других надежных банков. Можно взять за основу безрисковую ставку, применяемую зарубелными компаниями, и скорректировать ее на страновой риск с учетом реальных условий хозяйствования в отечественной экономике, что и предусмотрено настоящей формулой.
Корректировка на размеры компаний связана с тем, что в расчете безрисковой ставки и коэффициента бета чаще всего используют данные, полученные при изучении риска инвестирования в крупные компании, информация о которых более доступна для анализа. Однако чаще всего требуется оценка малых компаний. Инвесторы назначают цену на акции мелких компаний выше, чем для крупных компаний.
