Магазин розничной торговли с удобным подъездом к складу
Аналогичный объект с затрудненным подъездом
Поправка на наличие удобного подъезда
+ 80
В оценочной теории расходы владельца недвижимости делятся на три группы:
1. Постоянные расходы. К ним относятся фиксированные пла-гежи владельца в виде страхования объекта недвижимости, налога на недвижимость.
2. Операционные (эксплуатационные) расходы - это типичные расходы на содержание недвижимострх, необходимые для поддержания потока доходов, включающие в себя:
• плату за услуги по управлению объектом как доходной единицей;
• коммунальные услуги (электричество, газ, другое топливо, вода, канализация, вывоз мусора);
• заработную плату персоналу за уборку, охрану, обслуживание лифта, сбор платежей с налогами на заработную плату и пособия служащим, содержание и ремонт;
• договорные услуги по содержанию лифта, противопожарной системы, телефона, бассейна, газонов, дезинфекцию;
• уборку снега и помещений;
• плату за юридические, бухгалтерские и рекламные услуги.
Очевидно, что список может быть уточнен и расп1ирен, в зависимости от конкретной ситуации содержания объекта. Прогнозируя расходы, оценщик должен рассмотреть ретроспективу, установить наиболее типичные расходы и составить прогноз изменений. Анализ наиболее типичных ситуаций позволит выявить количественное потребление ресурсов, а механизмы прогнозирования - будущие цены и тарифы.
3. Резервы. Поскольку некоторые расходы существенно варьируются по годам, необходимо создание резервов на непредвиденные расходы. Резервируются также средства на ремонт строения и всех коммуникаций, ориентируясь на нормативный срок службы. Например, если нормативный срок эксплуатации водопровода 20 лет,
Чистый операционный доход
Показатели
Значение
1. Доход от 6 2-комнатных квартир без кондиционера 400 дол./ мес. X 12 месяцев х 6 квартир
28800
2. Доход от сдачи в аренду 6 2-комнатных квартир с кондиционерами 420 дол./мес. х 12 месяцев х 6 квартир
30240
3. Доход от сдачи в аренду 6 3-комнатных квартир с двумя ванными комнатами 500 дол./мес. х 12 меся т,ев х 6 квартир
36000
то ежегодно резервируется 1/20 часть его стоимости. Определяя резервы, можно ориентироваться на следующий перечень: кухонные плиты; холодильники; посудомоечные машины; микроволновые печи; мусоропроводы; вентиляция; • мебель ковровые покрытия; кондиционеры; стиральные машины; портьеры; посуда;
недолговечные компоненты здания (кровля, лифт, телефонная система, охранная система). 4. Прочие расходы, не вошедшие в вышеперечисленные группы, включают:
• процент по ипотечному кредр1ту;
• амортизацию основного долга по ипотечному кредиту;
• страхование ипотечных кредитов;
• подоходный и другие налоги, связанные с предпринимательской деятельностью;
• вознаграждение управленческого персонала;
• амортизационные начисления.
В зарубежной рыночной практике прочие расходы включаются в расходы при расчете чистого операционного дохода лишь в целях налогообложения.
Рассмотрим пример расчета чистого операционного дохода (табл. 4.3.2) многоквартирного жилого дома.
Таблица 4.3.2
Окончание табл. 4.3.2
\. Доход от сдачн в аренду 6 3-комнатных квартир с одной панной комнатой 450 дол./мес. х 12 месяцев х 6 квартир
32400
.). Плата за пользование стиральными машинами 20 дол./мес. X 12 месяцев х 24 квартиры
7. Недополучение дохода от неритмичной загрузки, смены арендаторов, неплатежей (2 % от всех видов доходов) (п.6 X 2 : 100)
2664
8. Эффективный валовый доход (п.6 - п.7)
130536
9. Постоянные расходы, годовые в том числе:
страхование имущества налог на имущество земельный налог
3900
1200 1800 900
10. Эксплуатационные расходы, годовые в том числе: коммунальные услуги уборка и вывоз мусора
заработная плата служащих с начислениями
стрижка газонов
оплата управленческих услуг
содержание и ремонт
уборка и вывоз снега
10850
1150 200
2300 200
1800
4900 300
11. Резервирование средств, год в том числе: ковровые покрытия кровля
кухонное оборудование
4300
1300 1200 1800
12. Прогнозируемый чистый операционный доход (п.8 -П.9-П.10-ПЛ1)
111486
Далее следует определить ставку капитализации для преобразования чистого операционного дохода в стоимость недвижимости на дату оценки. Если существует достаточная и достоверная рыночная информация о сделках с аналогичными объектами, следует применить метод прямой капиталрхзации. Ставка капитализации в данном случае называется общей ставкой. Определяется общая ставка путем усреднения соотношений чистого операционного дохода и цены продажи, полученных по каждому объекту-аналогу. Простота данного метода определения ставки капитализации явля-
