В случае, если перепродажа объекта происходит до истечения срока экономически полезной жизйи, методика определения реверсии и, соответственно, стоимости объекта, будет следующей (табл. 4.2.5). Например, объект со сроком полезной жизни 50 лет будет перепродан через 10 лет. Оставшиеся 40 лет объект будет приносить доход 65 ООО дол. ежегодно, а затем земля будет перепродана за 50 ООО дол.
Таблица 4.2.5
Расчет стоимости объекта при расчете возврата инвестиций по прямолинейному методу
Показатели
Значение
1. Чистый операционный доход, дол.
65 000
2. Ставка дохода на здание, %
3. Фактор аннуитета за 40 лет при ставке 12 %
8,2438
4. Доход от здания (п.1 х п.З), дол.
535 845
5. Фактор текущей стоимости единицы при ставке 12 % за 40 лет
0,01074
6. Стоимость земли, дол.
50 ООО
7. Реверсия на землю (п.6 х п.5), дол.
8. Стоимость перепродажи через 10 лет (п.4 + п.7), дол.
536 382
Техника общего физического коэффициента капитализации
Стоимость объекта недвижимости в целом, включая здание и землю, может быть получена на основе общего физического коэффициента капитализации. Определяется данный коэффициент, исходя из структуры стоимости объекта. Первоначально необходимо определить долю стоимости объекта, приходящуюся на строение (коэффициент улучшения).
Рассмотрим пример. Продолжительность экономической жизни объекта - 50 лет; коэффициент улучшений - 0,9 (табл. 4.2.6, 4.2.7).
Таблица 4.2.6
Оценка собственности на основе общего физического коэффициента капитализации (прямолинейное возмещение капитала)
Актив
Доля в стоимости
Ставка
Взвешенный
объекта
доходности
коэффициент
Здание
0,14
0,126 (0,14x0,9)
Земля
0,12
0,012(0,12x0,1)
Взвешенный коэффициент капитализации
0,138
Чистый операционный доход
65 000
Стоимость объекта (п4 : п.З)
471 015
Таблица 4.2.7
Оценка собственности на основе общего физического коэффициента капитализации (метод аннуитетного возмещения капитала)
Актив
Доля в стоимости объекта
Коэффициент
капитализации
Взвешенный коэффициент капитализации
Здание
0,120417
0,108375
Земля
0,012
Взвешенный коэффициент капитализации
0,120375
Чистый операционный доход
65 000
Стоимость объекта (п.4 : п.З)
539 979
В условиях инфляции цены на недвижимость растут. В силу ггого оценщику необходимо скорректировать стоимость объекта.
Пример. Стоимость земли составляет 10 % от текущей стоимости всего объекта и, по прогнозам индекса инфляции, стоимость земли будет расти на 5 % в год в течение 10 лет. Здания и сооружения составляют 90 % стоимости, и стоимость будет расти в течение 10 лет по 3 % в год (5 % инфляции минус 2 % износа) (табл. 4.2.8).
Таблица 4.2.8 Расчет прироста стоимости в условиях инфляции
Актив
Доля в стоимости объекта
Рост стоимости, %
Фактор роста (за 10 лет)
Средневзвешенный фактор роста стоимости
Здания и сооружения
1,3439
1,20951
Земля
1,6289
0,16289 .
Средневзвешенный фактор роста стоимости
1,3724
Прирост стоимости, %
(1,3724-1,0000) X 100 % =37,24%
4.3. Метод капитализации чистого операционного дохода
Метод капитализации чистого операционного дохода основан на формуле:
где ЧОД - чистый операционный доход от владения объектов
недвижимости, руб.;
К - ставка капитализации. Реализация данного метода предполагает основательное изучение рыночных данных, в частности:
• спрос и предложение на рынке услуг аренды;
• ставки арендной платы;
• стабильность доходов;
• факторы, влияющие на ставки капитализации;
• прогнозные показатели эксплуатационных затрат.
Чистый операционный доход является специфическим термином оценочной деятельности. Чистый операционный доход определяется как ожидаемая величина годового дохода, получаемого от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и без учета амортизационных отчислений. Прогнозируется данный показатель на год вперед после даты оценки на основе рыночных ставок арендной платы.
ЧОД = ЭВД - ОР,
где ЭВД - эффективный валовый доход, руб.; ОР - операционные расходы, руб.
ЭВД = ПВД-П,
где ПВД - потенциальный валовый доход, руб.;
П - потери арендодателя, возникающие в результате незагруженности объекта, сменяемости арендаторов, недобора денежных средств, руб.
Чтобы правильно прогнозировать потенциальный валовый доход, необходимо обосновать показатель арендной платы, изучив информацию по рынку аренды, сопоставив арендуемые объекты с объектом оценки, сделать необходимые корректировки на несоответствие характеристик сравниваемых объектов. Чем ближе отобранные аналоги к оцениваемому объекту, тем меньпю корректировок будет произведено, и наоборот. Рентная поправка по данным рынка производится путем парных сравнений (табл. 4.3.1).
Потенциальный валовый доход кроме доходов от аренды может включать и другие доходы, в частности плату за пользование стоянкой, гаражом, стационарной телевизионной антенной, установку рекламных щитов.
