Затратный подход основан на предположении, что издержки на строительство объекта недвижимости с учетом издержек на приобретение участка земли являются приемлемой величиной для оценки стоимости имущества.
Наиболее целесообразно применять данный подход при определении стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости. Особенно проблемным является применение затратного подхода, если в силу ограниченности вакантных участков под застройку, невозможно воссоздать объект с таким же местоположением и статусом, как и объект оценки.
Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затратный подход:
1. Поимущественное налогообложение или арест имущества, что требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земельного участка.
2. Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета.
3. Определение верхнего предела стоимости недвижимости.
4. Страхование объектов.
5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
6. Принятие решения об обновлении недвижимости. < Затратный подход ориентирован на выполнение следующих
этапов оценки (рис. 2.1).
Стоимость улучшений может характеризоваться двумя категориями:
1. Полная стоимость замещения ~ стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с учетом современных возможностей возведения объектов.
2. Полная стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих ценах здания, которое является точной копией
объекта оценки и построенного с применением такой же точно технологии строительства.
Определение стоимости земли
Определение издержек на воспроизводство улушдений
±
Определение всех видов износа улучшений
Определение итоговой стоимости улучшений
Итоговая стоимость объекта (улучшения I- земля)
Рис, 2.1. Этапы применения затратного подхода
Основания для выбора той или иной стоимости улучшений могут быть следующие:
1. Информационные ограничения.
2. Функции оценки объекта.
3. Срок функционирования объекта оценки.
Определение стоимости земельного участка и работ по его благоустройству не включается в расчет итоговой стоимости объекта недвижимости, если он находится на арендованной земле. В таком случае делается оценка прав аренды.
Определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения основано на знании и умении правильно определять сметную стоимость строительства, применять сметные нормативы.
Расчет износа объекта недвижимости
Износ в оценке определяется как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по любой причине. Износ позволяет провести корректировки между стоимостью специально подобранного нового здания и реально существующим объектом оценки.
Наибольшее распространение в практике оценки имеют следующие методы расчета совокупного износа объекта недвижимости.
Метод разбиения
В данном случае отдельно определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ подразумевает любое физическое старение :{дания, вплоть до разрушения конструкций. В практике оценки следует рассматривать два вида физического износа: устранимый (1)изический износ и неустранимый физический износ.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на его устранение не превышают потенциальные выгоды (увеличение стоимости объекта) инвестора. Как правило, к устранимому физическому износу относят мелкий текущий ремонт.
Неустранимый физический износ характеризуется превышением затрат на исправление дефектов над добавленной стоимостью объекта оценки.
Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на:
• долговременные (инженерные системы, фундаменты, водопровод, электросистема, каркасы, стены);
• быстроизнашиваемые (кровля, водостоки, отделка). Прежде чем отнести элемент здания к той или иной группе,
указанной выше, следует учесть:
• срок эксплуатации зависит от строительных материалов, которые применялись, и от технологии выполнения работ;
• конструктивные элементы здания технически взаимосвязаны.
К быстроизнашиваемым элементам следует относить те, которые многократно заменяются в течение срока эксплуатации объекта.
Для определения неустранимого физического износа может быть применен метод инжиниринга (табл. 2.1).
Таблица 2.1.
Метод срока физической жизни элементов здания (метод инжиниринга)
