Оценка приносящих доход объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положены нижеперечисленные принципы.
Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и «неосязаемых».
Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость достигается тогда, когда элементы объекта недвижимости находятся в оптимальном соотношении. Дисбаланс возникает, если сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями относительно участка земли или, наоборот, сооружение переоснащено относительно размеров и характера земельного участка; дисбаланс возникает также, если затраты по содержанию объекта неадекватны его местоположению, характеру соседней собственности.
Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику.
Принцип замещения. Максимальная цена объекта устанавливается в сопоставлении с ценами на недвижимость, имеющую аналогичные потоки доходов (определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена собственность с аналогичной полезностью).
Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность измеряется как частный доход, отнесенный к земле, после того как будут оплачены другие факторы производства: труд;
капитал; предпринимательство. Этот принцип исходит из того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предпринимательские усилия привлекаются к земельному участку с целью возведения строения.
Принцип вклада (предельной продуктивности). Некоторые факторы (улучшения) увелшшвают стоимость объекта недвижимости на более существенную величину, чем связанные с ними затраты; однако существуют факторы, приводящие к снижению стоимости объекта.
Принцип увеличения и уменьшения доходности. Определенное количество факторов максимизирует стоимость, но до определенного предела: наступает момент, когда прирост стоимости становится несоизмерим с капиталовложениями. Чтобы выявить характер и размеры улучшений, обеспечивающих максимальный доход от владения объектом недвижимости, необходимо в процессе оценки разрабатывать гипотетические комбинации улучшений.
Принцип экономически целесообразного размера участка земли. Оптимальный размер участка определяется потребностями его пользователя. Слишком малый участок, хотя и с удобным местоположением, ограничивает возможности развития; слишком большой - имеет избыточную площадь и не приносит владельцу доходов.
Принцип экономического разделения. Имущественные права в рамках существующего законодательства следует разделять или объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности. Можно рассматривать следующие виды разделений: физическое; по времени владения; по праву использования; по видам имущественных прав.
Принцип зависимости. Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию факторов внешней среды; сам объект также оказывает влияние на стоимость других объектов, находящихся в районе его расположения.
Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая общепринятым стандартам, как правило, является менее доходной относительно других объектов, и это снижает ее стоимость. Застройка земельного участка также должна соответствовать типу землепользования в соответствующем районе, то есть создавать уровень комфорта, соответствующий потребностям рынка.
Принцип влияния предложения и спроса. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если обладает полезностью для пользователя. Относительный дефицит недвижимости, возникающий
в случае превышения спроса над предложением, также оказывает влияние на стоимость объекта.
Принцип конкуренции. Продавцы недвижимости стремятся на рынок и увеличивают предложение, если получают высокие доходы. Если одновременно не происходит увеличения спроса, доходы падают.
Принцип изменения. Стоимость объекта недвижимости со временем изменяется под влиянием износа или внешних факторов.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценпцику следует выбрать вариант лучшего использования объекта среди разумных, возможных и законных альтернатив, который является физически возможным, обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.
